退去時における原状回復とは、賃貸借契約を締結した時とまったく同じ状態にするという意味ではなく、「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよいとされています。費用負担の考え方については、概ね下記のようになります。
オーナー様の費用負担
・経年による変化、通常消耗
例えば、壁のポスターや絵画の跡、日照による畳や壁紙の変色など。
次の借主様を確保するための化粧直し、グレードアップの要素がある工事費用を借主様（または転借人様）の負担とすることはできません。
借主様の費用負担
・故意・過失、故障や不具合を放置したことが原因で発生したキズ・汚れ
例えば、引越し作業や模様替えで生じたキズ、結露を放置したために拡大したカビなど
退去時、精算の際に敷金から原状回復にかかる費用を差し引いて、残りを借主様に返済いたしますが、差し引き金額のほうが大きい場合は、不足分を負担する場合があります。
なお、平成10年国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、また、平成17年には東京都が「東京ルール」を制定し、貸主（オーナー様）と借主様との負担内容についてその考え方を示しています。